重磅，澳洲突然加息，楼市将天翻地覆？

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• 前言

• 历史：经济改革&房地产繁荣

• 房产：价格与理由

• 未来：房地产的短期与长期

• 结语

前言

周二（5月3日），澳洲央行刚刚宣布加息，来对抗澳洲严重的通货膨胀。

这次央行加息将现在的0.1%提升到0.35%，澳洲国债收益率也随之上涨。澳洲地产专家Tom Panos警告房地产寒冬即将到来！

和中国房地产一样，澳洲房地产在最近几十年中也经历了大涨，在这三十年大涨中房地产巨头们赚的盆满钵满。

那为什么加息会引发如此剧烈的反响？加息如何牵一发动全身地影响房地产市场？澳洲房地产暴涨是因为哪些原因导致的？这次的房地产寒冬是否意味着澳大利亚房价崩盘？今后房地产的走势又如何？

今天这篇文章，带你看完澳洲地产历史的同时，从澳洲房地产国王兴衰史中了解政策的影响，让你学会分析市场与政策。

历史：经济改革&房地产繁荣

和中国改革开放后经历的房地产暴涨类似，澳洲也是在一系列经济改革后房地产开始爆发。澳大利亚房价在1996年后开始加速上涨，之后的十年中上涨速度远远甩开通胀速度。

经济发展

首当其冲的因素是迅速发展的经济，澳大利亚GDP在经历了1990年金融危机后开始迅速增长。之前金融危机引发的恶性通货膨胀也被控制下来，澳洲央行下调利率，促进经济发展，鼓励借贷。

存款增加，投入到房产的钱也多了起来，房价也自然上涨。当然，宏观经济的因素只是其中之一，政府干预的影响也同样加速了房地产蓬勃发展。

央行降息

澳洲央行第一次大降息是1990年金融危机后，这次降息后澳洲经济迎来蓬勃发展。低利息大量刺激借贷，贷款买房人数增加，房价水涨船高。

这次降息持续到2008年金融危机，虽然中途有过波动，但总体维持在了4%-6%。2008年金融危机后澳大利亚再一次大降息，希望刺激借贷恢复经济，这次降息经济恢复后利率短暂攀升，但自从2012年后澳洲央行就走在了降息路上一去不复返，直到疫情开始经济进一步下滑，央行利率已经到了0.1%，已经到了降无可降得地步。

降低利息一直是促进经济的重要货币政策，而长达十年的降息也进一步推动了房地产的蓬勃发展。

控制供地

和中国一样，澳大利亚的居住用地是每年由政府放出进行拍卖，在2000年后澳大利亚政府开始控制每年放出的地皮总量，人为所见供应，推升房地产价格上升。

人口增长

另一个原因是持续的人口增长，虽然澳大利亚的出生率不高，面临和其它发达国家一样的窘境，但通过引入移民澳大利亚在近几十年来人口一直持续增长。

从1990年的1700万到现在的2500万，三十年澳洲人口增长了大约50%，相比中国同时期人口只增长了23.5%。

面积增加

最后一个原因很好理解，澳大利亚人喜欢盖大房子。经济发展工资增长，人们有更多的钱提高生活质量，那其中一个就是住大房子。

我们来看下数据，澳大利亚平均住宅面积从1990年的180平米左右飞涨到240平米。之后政府进一步压缩房价，促进发展公寓，越来越多的年轻人选择在悉尼墨尔本住小巧精致的公寓，这才让澳洲的平均住宅面积有所下降。

房产：价格与理由

澳洲房价在世界上是什么水平

经济发展，税率降低，缩减供地，人口增长，面积增加——这些因素让澳大利亚的房价一飞冲天，现在澳洲房价中位数是55万澳元，而悉尼房价中位数则达到了惊人的141万澳元。

如果你还没有一个直观的概念，那么请你想一下香港。一想到香港的房子，鸽子笼三个字一定在你脑海里。为什么呢？因为香港房价全球第一，大多数人只能买个小房子。

悉尼房价则经常位列香港之后，澳洲第二大城市墨尔本房价也经常进入世界前10。澳洲房价从1980年平均工作3年就能负担一栋房子，到现在澳洲人平均需要工作7年左右才能负担一套房子。

来澳买房的理由

澳洲房价独步全球，那为什么仍然能吸引大量中国投资者来澳买房呢？

不管是精通英语的技术移民，还是来澳洲养老的老板，在澳洲买房都有非常高的吸引力。澳大利亚尤其是悉尼墨尔本对中国人的吸引力是非常高的，在这两个城市中的华人区除了地道的中餐，美丽的风景外，在华人区任何人只说中文都可以很好的生活。

在医疗方面，CEO WORLD杂志中澳大利亚的医疗资源排名世界第6，每1000个澳大利亚人有3.83个医生，排名第11。

教育方面澳大利亚也非常优秀，排名显示澳大利亚教育系统排名世界第8。

确实，在澳大利亚生活好，但是否匹配这个高房价呢？澳大利亚的房价泡沫到底有多严重，是否未来会出现房价大崩盘呢？这些问题都是在买房前需要认真考虑的。

未来：房地产的短期与长期

加息影响

加息意味着经济降温，大量澳元涌入国债，借贷减少，澳元升值，经济放缓。而这些影响都是建立在澳大利亚饱受疫情冲击后的基础上的，本就脆弱的经济现在为了对抗通胀不得不面对加息带来的更大冲击。

在未来澳洲经济恢复的脚步必将放缓，而房地产则是对宏观经济走势最敏感的产业之一。所有迹象都表明房价会迎来一波调整，这次加息给火热的房地产市场浇下一盆凉水。

短期来看澳洲房价会下跌，这是否意味着不应该在澳洲买房了呢？房子的价格就像股票一样，长期价格和短期价格的考量方式是不同的。优质股票即便是短期下跌，投资者也有持有信心，因为长期的上涨信心足以抵消短期的市场浮动。

可负担度

澳大利亚的房产也是一个道理，我们前文提到了澳洲房价直逼香港，那是否意味着澳洲房价尤其是悉尼墨尔本溢价过高呢？想了解这个点，我们需要了解一个新的概念，就是房屋可负担度（affordability）。

可负担度衡量当地平均收入与平均房价，得出的数值是购买一栋房子需要当地人平均工作多少年。我们来看一看香港的数据，47年，而北京比香港还高，达到了惊人的52年，一个大学毕业的年轻人需要工作到退休才能赚出一套房子的钱。

悉尼的和墨尔本数据是多少呢？答案是10年和8.4年。高房价对应高收入，房屋的价格相比当地人的收入是在合理的区间的，这对于一般打工人来说非常具有吸引力，没有人想给银行打一辈子工。

人口增长

房价的另一个因素是人口增长，如果人口增长停滞，自然对房子的需求下降，房价上涨也成为无稽之谈。

出生率低是发达国家的通病，澳洲也避免不了，但澳洲作为最受欢迎的移民国家之一，其人口规划也一直将移民作为主要的调控手段。

澳洲刚刚经历疫情，遭遇严重劳动力短缺。最近刚刚开放的移民配额，技术移民配额比上财年多出3万，可以预见澳洲政府将在至少近两三年内开放更多技术移民。

长期来说，澳洲预计在2050年人口达到3600万人，相比2022年增长38.5%。可以说长期来看房价的基本盘人口是非常乐观的，不断吸收年轻移民的澳大利亚可以支撑更高的房屋需求。

结语

现在我们对澳洲房价已经有了一个准确的画像。尽管澳洲房价经历30年暴涨，但房价水平相较世界大多数国家都处在比较合理的区域。

不说在阿德莱德，珀斯，布里斯班等城市，即便是房价最高的悉尼也仅仅工作10年就能负担一套房子，再加上澳洲丰富的医疗教育资源和福利系统，在澳大利亚定居仍然是最理想的选择之一。

这种优势让澳洲在面对移民申请时拥有更多议价优势，更容易接受高质量技术移民。技术移民是房屋需求的中坚力量，搭配上澳洲之后的人口目标，我们可以预见房价在未来仍然有稳定的升值空间。

但是这次加息导致的房地产降温趋势不可避免，贷款利率上涨，通货膨胀等因素将进一步削弱人民的买房意愿。

虽然澳洲开放了更多技术移民配额，但是移民政策需要时间才能发挥效力，最近澳洲劳动力短缺的问题无疑会加重房地产震荡，所以在短期来看，买房则需要谨慎而行。但是综合考虑，长期的房价走势仍然乐观。

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